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2026 종합부동산세 합산배제 신고 9월 30일 마감, 대상·요건·홈택스 신고 방법
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국세청은 요건을 갖춘 임대주택과 사원용주택 등을 종부세 과세 대상에서 빼주는 종합부동산세 합산배제 신고를 매년 9월에 받습니다. 올해 신고 기간은 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 기간 안에 신고해야 11월 정기고지에 반영됩니다. 마감이 코앞인 만큼 대상과 요건, 홈택스 신고 방법, 제외 신고까지 정리해보겠습니다.
종합부동산세 합산배제 핵심 정리
종합부동산세 합산배제는 정책 목적에 맞는 특정 부동산을 종부세 과세표준을 계산할 때 합산 대상에서 빼주는 제도입니다.신고 기간: 2026년 9월 16일~9월 30일 (마감일 24시 전 접수 완료) 주관 기관: 국세청(관할 세무서) 대상 부동산: 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등 적용 효과: 해당 부동산이 종부세 과세 대상에서 제외 반영 시기: 11월 정기고지, 12월 1일~15일 납부 신고 방법: 홈택스·손택스 온라인 신고 또는 관할 세무서 서면 신고 재신고 여부: 기존 신고자는 변동이 없으면 다시 하지 않아도 됨 안내문: 적용 예상 납세자 4만8천 명에게 9월 10일 발송 문의처: 국세상담센터 126, 관할 세무서 많이들 오해하는 부분이 있는데요, 합산배제는 자동으로 적용되지 않습니다. 요건을 갖춘 주택이라도 기간 안에 직접 신고해야 하고, 안내문을 받지 못했더라도 요건에 해당하면 스스로 신청할 수 있습니다. 일시적 2주택·상속주택·부부 공동명의 1주택을 위한 과세특례는 별도 제도이지만 같은 기간에 함께 신청합니다.
종합부동산세 합산배제 대상은 누구일까
합산배제 대상은 과세기준일인 6월 1일 현재 보유한 부동산을 기준으로 판단합니다. 임대주택뿐 아니라 정책적으로 지원하는 여러 유형이 포함됩니다.요건을 갖춘 공공·민간 임대주택 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사원용주택(국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억원 이하) 주택건설사업자가 보유한 미분양주택(2025·2026년 납세의무 성립분은 7년) 주택건설사업자가 취득한 주택신축용 토지 어린이집용 주택, 등록문화유산 주택 등 유형별로 쓰는 서식과 요건이 다르므로, 본인 부동산이 어느 유형인지 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
합산배제 요건, 임대주택이라면 꼭 확인할 것
신고 건수가 가장 많은 유형은 임대주택인데요, 등록 시기와 유형에 따라 공시가격·임대기간 요건이 달라집니다. 신고 전 다음 내용을 확인하세요.지자체 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업 사업자등록을 모두 했는지 민간매입 장기일반 임대주택은 임대개시일 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하인지 30호 이상 임대하는 경우 수도권 9억원, 비수도권 6억원 이하인지 10년 이상 임대하고 임대료 증가율을 5% 이내로 지키고 있는지 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 장기일반 아파트 매입임대가 아닌지 법인이라면 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에서 등록한 장기일반 임대주택이 아닌지 6월 1일에 실제로 임대 중이었지만 등록을 못 했다면, 9월 30일까지 지자체와 세무서에 등록하면 과세기준일에 등록한 것으로 봅니다. 다만 공시가격 등 나머지 요건은 그대로 충족해야 합니다.
합산배제·과세특례로 달라지는 세금 계산
합산배제를 받으면 해당 주택의 공시가격이 과세표준 합산에서 빠집니다. 다주택자일수록 체감 효과가 큰 이유입니다.예시: 본인 거주 주택 공시가격 10억원 + 요건을 갖춘 임대주택 5억원 신고하지 않으면 → 15억원을 합산해 과세 합산배제 신고 시 → 임대주택 5억원을 뺀 10억원만 합산 과세특례도 함께 살펴볼 만합니다. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·부부 공동명의주택은 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 보고 기본공제 12억원과 최대 80% 세액공제를 적용받습니다. 올해부터는 부부 공동명의 1주택자가 지분과 관계없이 합의로 납세의무자를 정할 수 있게 바뀌었습니다.
소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소(관심)지역 주택은 특례를 신청하면 세율 적용 시 주택 수에서 빠져 3주택 이상 중과세율을 피할 수 있습니다. 실제 세액은 보유 주택 수와 공시가격, 연령·보유기간에 따라 달라지므로 홈택스 모의계산으로 확인해보세요.
종합부동산세 합산배제 신고 방법(홈택스)
홈택스 신고 순서
홈택스를 이용하면 과세물건이 자동으로 불러와지는 미리채움 서비스와 합산배제 진단, 세액 모의계산을 함께 쓸 수 있습니다.홈택스에 공동인증서 또는 간편인증으로 로그인합니다. 세무일정별 자주 찾는 메뉴의 종합부동산세로 들어가거나 검색창에 ‘합산배제’를 입력합니다. 미리채움으로 불러온 부동산 목록과 합산배제 진단 결과를 확인합니다. 해당 유형을 선택해 주택별 정보를 입력하고 서류를 첨부합니다. 제출 후 접수결과가 ‘정상’인지 확인하고, 신고내역에서 접수증을 저장합니다. 기간 안에 여러 번 신고하면 마지막에 제출한 내용만 인정됩니다. 홈택스 메뉴 이름은 개편될 수 있으니 화면이 다르면 검색 기능을 활용하세요.
합산배제 신고 서류
서면으로 신고할 때는 유형에 맞는 서식을 작성해 관할 세무서에 냅니다.공공임대주택: 종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호 서식 민간임대주택: 별지 제2호 서식 사원용주택·미분양주택 등: 별지 제4호~제23호 서식 일반적으로 임대사업자 등록 내역, 임대차계약서, 임대료 변동 내역 등 요건을 입증하는 자료가 필요할 수 있습니다. 정확한 첨부 서류는 유형별로 다르므로 국세청 안내나 관할 세무서에서 확인해야 합니다.
합산배제 제외 신고, 이런 경우 꼭 해야 합니다
한 번 신고한 내용은 다음 해에도 계속 적용됩니다. 그래서 요건이 바뀌었는데 그대로 두면 문제가 생기는데요.임대사업자 등록이 말소된 경우 임대료를 5%를 넘게 올린 경우 주택의 소유권이나 전용면적이 바뀐 경우 임대의무기간 등 사후 요건을 지키지 못하게 된 경우 이때는 신고 기간 안에 변동 신고 또는 합산배제 제외 신고를 해야 합니다. 요건을 못 갖춘 사실이 나중에 확인되면 경감받은 세액에 이자상당가산액까지 더해 추징됩니다.
종합부동산세 합산배제 자주 묻는 질문
Q. 9월 30일이 지나면 합산배제를 못 받는 건가요?
올해 11월 정기고지에는 반영되지 않습니다. 고지 후 12월 1일~15일 신고·납부 기간에 직접 신고하는 방식으로 바로잡을 수 있다고 안내되고 있지만, 절차가 번거로워집니다. 기한을 넘겼다면 관할 세무서에 적용 가능 여부를 먼저 문의하세요.Q. 안내문을 받지 못했는데 신청해도 되는 건가요?
신청할 수 있습니다. 안내문은 국세청이 적용이 예상되는 납세자에게 보내는 것일 뿐, 신청 자격을 정하는 것이 아닙니다. 요건에 해당한다면 홈택스나 세무서에서 직접 신고하면 됩니다.Q. 모바일 손택스로도 합산배제 신고가 가능한가요?
가능합니다. 손택스에도 종합부동산세 합산배제 신고 화면이 있어 납세자번호 확인 후 신고를 진행할 수 있습니다. 다만 첨부 서류가 많거나 여러 주택을 입력해야 한다면 PC 홈택스가 더 편리할 수 있습니다.9월 30일 자정 전까지 합산배제 신고를 마치세요
종합부동산세 합산배제는 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등을 과세 대상에서 빼주는 제도입니다. 혜택이 큰 대신 신고하지 않으면 적용되지 않고, 요건이 바뀌었는데 알리지 않으면 추징이 따릅니다.올해 처음 대상이 됐거나 등록 말소·임대료 변동 등이 있었다면 9월 30일 24시 전까지 접수를 끝내야 합니다. 판단이 어렵다면 국세상담센터 126이나 관할 세무서에 확인한 뒤 신고하세요.